In deze paragraaf wordt ingegaan op de wijze waarop de gemeente invulling geeft aan haar grondbeleid. In 2012 is de Nota Grondbeleid vastgesteld en in 2015 is een geactualiseerde nota grondbeleid aangeboden aan de raad. In deze nota is het beleid uitgewerkt. In de nota grondbeleid is opgenomen dat de gemeente vooral een actief grondbeleid voert. Dit is ingegeven vanuit het idee dat de gemeente zelf actief wil blijven sturen op de ruimtelijke ontwikkelingen binnen de gemeente. Op deze wijze wordt grip gehouden op planvorming, realisatie en uitgifte van gronden. Het aankoopbeleid is gericht op het zelf verwerven van grond voor de realisatie van bedrijventerreinen en woningbouwlocaties. Dit betekent ook dat de grondexploitaties in eigen beheer worden uitgevoerd.

Als daar aanleiding voor is, wordt op basis van de Wet voorkeursrecht gemeenten het voorkeursrecht gevestigd. Dit betekent dat de eigenaren bij voorgenomen verkoop eerst de grond aan de gemeente moeten aanbieden. Uit oogpunt van de huidige marktomstandigheden worden op dit moment geen nieuwe voorkeursrechten gevestigd.

Als uitwerking van de nota grondbeleid is in 2013 de Nota Kostenverhaal gemeente Dalfsen deel 1 vastgesteld. In deze nota is het beleid voor de kostentoerekening van bovenwijkse voorzieningen aan de verschillende grondexploitaties vastgelegd.

De financiële vertaling van de grondexploitaties zijn in mei 2015 aan de raad aangeboden in de Meerjaren Prognose Gebiedsontwikkeling (MPG) 2015. Hierin zijn de financiële doorrekeningen opgenomen van alle lopende grondexploitaties en is inzicht gegeven in het verwachte resultaat en het weerstandsvermogen. In de MPG 2015 is een nadere invulling gegeven aan de risico's die binnen de exploitaties worden gelopen. Het doel voor het komend begrotingsjaar is om in de MPG het onderdeel risico management verder te ontwikkelen. De geïdentificeerde risico's worden gekoppeld aan het beschikbare weerstandsvermogen.

Uit bovenstaande blijkt dat de grondexploitaties binnen de gemeente in ontwikkeling blijven. In de komende jaren zal deze ontwikkeling doorgaan waarbij ook ingespeeld moet worden op de ontwikkelingen in de markt. De voorzichtige voortekenen van economisch herstel zijn zichtbaar, in de woningmarkt en bij de bedrijventerreinen. Dit zal niet direct betekenen dat de kavelverkoop zal toenemen, maar wel dat we tijdig moeten inspelen op de wensen van de burgers. Flexibiliteit is hierbij van belang.

Belangrijke beleidsdocumenten:

• Nota Grondbeleid 2012-2016 (2012)
• Nota Kostenverhaal gemeente Dalfsen (2013)
• Structuurvisies kernen (2010)
• Structuurvisie Buitengebied (2012)

De taakgebieden grondbeleid en grondexploitatie vallen onder de eenheid ruimtelijke ontwikkeling. De eenheidsmanager is verantwoordelijk voor deze taakgebieden en is ook budgethouder. De eenheid ruimtelijke ontwikkeling werkt hierbij veel samen met de eenheid openbare ruimte.

In de planning en control cyclus informeren wij de gemeenteraad drie keer over de exploitatie van grond in de gemeente Dalfsen. Dat is op de volgende momenten:

1. in november via de paragraaf grondbeleid in de programma begroting
2. in april via het MPG
3. in mei via de paragraaf grondbeleid in de jaarrekening

Bij belangrijke ontwikkelingen zal de raad ook tussentijds worden geïnformeerd.

Marktomstandigheden hebben invloed op de grondexploitaties
In het eerste half jaar zijn 44 kavels verkocht, ten opzichte van een raming van 80 voor heel 2015. Daarnaast waren op 1 juli nog circa 20 kavels in onderhandeling. De verkopen lijken in lijn te liggen met de prognose. Ook de verdeling over de verschillende exploitaties liggen in lijn met de MPG 2015. Voor de programmering van de industrieterreinen zijn geen verkopen geprognosticeerd voor 2015. Er zijn in 2015 inmiddels twee verkopen gerealiseerd.

Deze cijfers laten zien dat de programmering zoals ingerekend in de MPG 2015 redelijk in lijn liggen met de werkelijke realisatie. De verkoopprocedure vraagt nog steeds veel inspanning van de medewerkers voordat een verkoop daadwerkelijk wordt gerealiseerd. Ook zijn de doorlooptijden van interesse tot definitief passeren langer geworden.  

Grondexploitaties verder ontwikkeld
De grondexploitaties blijven in ontwikkeling. Zo wordt bijvoorbeeld kritisch gekeken naar de verkaveling in de verschillende projecten en wordt deze zo nodig aangepast om de verkoopbaarheid te vergroten. Daarnaast vindt er over de industrielocaties actief overleg plaats met potentiële kopers en worden er verkoop stimulerende maatregelen genomen.

Voorbeelden hierbij:

• Doorlopende aanbieding van onverkochte kavels op onze website;
• Regelmatige publicatie van nog beschikbare kavels in Kernpunten;
• Herverkaveling en prijsaanpassing grotere kavels (De Gerner Marke) en aanbieding op Funda via lokale makelaar;
• Voldoen aan de behoefte/vraag door kavels, waar geen vraag naar is om te zetten naar kavels waar wel vraag naar is (gebruik maken van de flexibele bestemmingsplannen), zodat deze toch worden verkocht;
• Afwijken van de vaste momenten van uitgifte naar doorlopende uitgifte;
• Aanpassing uitgiftesysteem (inwerkingtreding 4 februari 2014);
• Aanpassing Starterslening per 1 januari 2015 ter stimulering van de doorstroming op de koopwoningmarkt;
• Toepassen van  de leegstandswet (vanaf 23 juni 2009) ter vermindering van dubbele woonlasten bij dubbel woonbezit.

Er wordt gewerkt aan het opstellen van het bestemmingsplan voor Muldersweg in Oudleusen. Het bestemmingsplan Oosterdalfsen is vastgesteld en er is geen beroep ingesteld.

De provincie houdt scherper toezicht op nieuwe woningbouwlocaties. De regionale en lokale woningbehoefte voor uitbreiding van woningbouw moet in deze bestemmingsplannen worden onderbouwd. In dit verband moet aandacht worden besteed aan de “ladder voor duurzame verstedelijking”. De ladder voor duurzame verstedelijking houdt in dat de gemeente bij nieuwe stedelijke ontwikkelingen (woningbouw, bedrijventerreinen, detailhandel) niet onnodig een beroep doet op uitbreidingslocaties. Daarvoor moet worden aangetoond dat voor die ontwikkeling:

1. Een actuele behoefte bestaat;
2. Er geen inbreidingslocatie voorhanden is;
3. De stedenbouwkundige ontwikkeling passend ontsloten is, zowel met openbaar vervoer als met de auto.

In de toelichting van bestemmingsplannen moet deze ladder worden gemotiveerd. Dit nieuwe rijksbeleid is sinds kort opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening.

Naar aanleiding van de ladder voor duurzaamheid is meer onderzoek nodig voordat de provincie instemt met het bestemmingsplan. Dit kan gevolgen hebben voor de doorlooptijd van de bestemmingsplanprocedure. Door de gemeente wordt hierover actief overleg gevoerd met de provincie. Voor 2015 is een onderzoek uitgevoerd naar de woningbouwbehoefte en de industriebehoefte. Deze onderzoeken dienen ook als basis voor de programmering van het MPG 2016.

Voornemen tot herziening verslaggevingsregels grondexploitaties, ingangsdatum 1 januari 2016
In juli 2016 heeft de commissie BBV een rapport uitgebracht met hierin het voornemen tot herziening verslaggevingsregels grondexploitaties ingaande 1 januari 2016. Deze wijzigingen hebben voor de grondexploitaties de volgende gevolgen:

• De NIEGG en overige gronden dienen vanaf 1 januari 2016 te worden geclassificeerd onder de materiële vaste activa. Alleen de gronden die in bewerking zijn (de grondexploitaties) worden nog geclassificeerd onder de voorraad.
• Er mogen geen kosten en rente meer worden toegerekend aan de NIEGG. Voor overige gronden was dit principe al van toepassing.
• Grondexploitaties mogen maximaal een looptijd hebben van 10 jaar. Als de grondexploitatie een looptijd kent van meer dan 10 jaar dan moeten aanvullende beheersmaatregelen worden genomen. Er zijn binnen de grondexploitaties enkele exploitaties met een langere looptijd. Voor deze grondexploitaties wordt geen opbrengstenstijging ingerekend  na jaar 10 en worden de nog te maken kosten na jaar 10 gedekt uit het positieve saldo van de grondexploitatie op dat moment. Eventuele gevolgen van tegenvallende verkopen in de laatste jaren zijn dan voldoende gedekt.
• De wijze van bepaling van het rente percentage voor rentetoerekening en disconteringsvoet wijzigt. Het rente percentage wordt  bepaald op basis van het gewogen gemiddelde rentepercentage van de leningenportefeuille van de gemeente, naar verhouding vreemd vermogen / eigen vermogen.

De aanpassing van de verslaggevingsregels is nog niet definitief vastgesteld. De voorgestelde wijzigingen worden over het algemeen reeds door de gemeente toegepast, uitgezonderd de wijze waarop de rente wordt toegerekend. De voorgestelde verwerkingswijze is nog niet doorgevoerd in de programmabegroting 2016. Naar verwachting heeft dit een positief effect op de toekomstige resultaten van de grondexploitaties. In de paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing wordt een eventueel risico aangegeven.

Om de risico’s te beheersen en bijsturen mogelijk te maken is inzicht in de risico’s noodzakelijk.

Een belangrijk sturingselement met betrekking tot risicomanagement binnen de grondexploitaties is het jaarlijks herzien van de exploitaties. Bij deze herziening worden de inschattingen van toekomstige kosten en opbrengsten beoordeeld en waar nodig aangepast. Voorzienbare risico’s worden verwerkt in de desbetreffende grondexploitatie.

Onvoorzienbare risico’s
Onvoorzienbare risico’s, zoals het hoger uitvallen van de ramingen voor het bouw- en woonrijp maken, worden zoveel mogelijk opgevangen binnen de grondexploitatie. Naast deze tegenvallers van al geraamde kosten kan het ook voorkomen dat zich specifieke projectrisico’s voordoen. Bijvoorbeeld verplichtingen in contracten met ontwikkelaars of grondeigenaren, locatiekenmerken, vervuiling en planschade. Per project zijn specifieke risico’s in beeld gebracht. Deze zijn zo veel mogelijk gekwantificeerd. Eventuele risico’s moeten zoveel mogelijk gedekt worden uit de desbetreffende exploitatie.

Er zijn ook onvoorzienbare risico’s die samenhangen met de zogenaamde marktrisico’s, zoals renterisico’s, verwervingsrisico’s en afzetrisico’s. Deze risico’s worden gezien als generieke risico’s die voor alle grondexploitaties van toepassing zijn en invloed op elkaar hebben. Eventuele tegenvallers die niet gedekt kunnen worden uit de grondexploitatie zullen dan gedekt moeten worden uit de algemene reserve grondexploitatie. Om de generieke economische risico’s binnen de grondexploitaties te kwantificeren, wordt een planmatig en cyclisch risicomodel toegepast in de MPG. Dit risicomodel kenmerkt zich door het financieel vertalen van een situatie wanneer sprake is van een (geringe) verslechtering van de economische situatie of stagnatie op de vastgoedmarkt.

Algemene risico's
In onderstaande tabel is een aantal algemene risico's opgenomen die zich voor kunnen doen en welke beheersmaatregelen hiervoor zijn genomen. Aangezien deze risico's in voldoende mate worden beheerst, zijn hier geen bedragen aan gekoppeld.

De risico's en beheersmaatregelen zijn op basis van een cyclisch proces (checks and balances) verder/beter in beeld gebracht. Dit houdt in dat sessies zijn gehouden, waarbij op basis van brainstormen risico's zijn geïnventariseerd. Vervolgens zijn de geconstateerde risico's gekwantificeerd op basis van kans x impact. Als laatste zijn de beheersmaatregelen geformuleerd behorende bij de risico's. Voor de begroting 2016 is een actualisatie gedaan op de risico's en heeft er een evaluatie plaatsgevonden van de beheersmaatregelen.

In onderstaand overzicht zijn de totale risico's per complex opgenomen (kans x impact). Op het moment dat complexen winstgevend zijn kan een deel van het risico worden opgevangen door de verwachte winsten. Voor het risicoprofiel wordt maximaal 25% van de verwachte winst in mindering gebracht op het risico.

* Het risicoprofiel is afgerond naar boven op € 1.000

Aangezien de risicoanalyses recentelijk zijn uitgevoerd en beoordeeld zijn er relatief weinig wijzigingen in risico profielen. Het risico met betrekking tot het Waterfront is afgenomen door het maken van specifieke afspraken met de provincie.

Om de risico's, zoals gekwantificeerd in de tabel hierboven, te beheersen zijn hieronder de belangrijkste beheersmaatregelen geformuleerd.
De belangrijkste beheersmaatregelen kunnen als volgt worden samengevat:

• Jaarlijks actualiseren van de grondexploitaties
• Het verrichten van een behoefte onderzoek naar woningbouw en industrielocaties
• Het monitoren van de werkelijke verkopen in relatie tot de geprognosticeerde verkopen.
• Flexibiliteit binnen de vastgestelde exploitaties met betrekking tot de mogelijkheid tot herverkaveling
• Het faciliteren van stimulerende maatregelen

De gedefinieerde beheersmaatregelen worden periodiek beoordeeld en waar nodig worden nieuwe beheersmaatregelen toegevoegd. Voor de programmabegroting 2016 zijn alle beheersmaatregelen geëvalueerd en kan worden gesteld dat bijstelling vooralsnog niet nodig is.

Als algemeen exploitatie overstijgend risico is een risico opgenomen met betrekking tot de vennootschapsplicht. De gemeenten wordt voor het deel van haar taken die zij als ondernemer uitvoert vanaf 1 januari 2016 vennootschapsplichtig. De grondexploitaties zullen naar alle waarschijnlijkheid (deels) vallen onder deze ondernemers activiteiten. Naar verwachting zal er in het of vierde kwartaal van 2015 meer inzicht komen over hoe er binnen de gemeente omgegaan dient te worden met deze vennootschapsplicht en welke gevolgen dit zal hebben. De VNG heeft in juli 2015 een eerste publicatie verricht, genaamd contouren Vennootschapsbelasting gemeentelijk grondbedrijf. Deze publicatie ligt nu ter consultatie en geeft een aantal verschillende mogelijkheden van verwerking weer. De omvang van het risico is sterk afhankelijk van de op te stellen openingsbalans en de taken die binnen de grondexploitaties worden aangemerkt als ondernemers taak. De mogelijkheid  bestaat dat de openingsbalans bepaald dient te worden op basis van een discounted cashflow methode (contant maken van de zuivere toekomstige kasstromen). Gezien deze grote onzekerheid is voor het risico een PM post opgenomen. Het effect zal naar verwachting met name van toepassing zijn op een lagere netto afdracht van de winsten op de grondexploitatie.
Binnen de organisatie wordt breed gekeken naar de impact van de vennootschapsbelasting op de gemeente. De grondexploitaties vormen het belangrijkste deel hiervan.

De voorgestelde wijzigingen in de verslaggevingsregels zorgen niet voor een nieuw risico. Nagenoeg alle voorgestelde wijzigingen worden reeds gevolgd, uitgezonderd de wijze van rentetoerekening. Deze verwerkingswijze heeft een positief effect voor de grondexploitatie en behoeft daarom niet te worden geclassificeerd als risico.

Op basis van de totale risico inschatting binnen de grondexploitaties loopt de gemeente een totaal risico van circa € 2.4 mln. Bij de inschatting van de risico's is er rekening mee gehouden dat niet alle risico's zich gelijktijdig voordoen. De gemeente dient voor het totale risico voldoende buffers te hebben om deze op te vangen. Dit wordt bij het weerstandsvermogen nader toegelicht.

In de vorige alinea  is weergegeven dat de grondexploitaties risico’s met zich meebrengen. Om mogelijke risico’s af te dekken, wordt er een buffer gevormd in de vorm van de algemene reserve grondexploitaties.

Voor de bepaling van de omvang van de algemene reserve grondexploitaties (weerstandsvermogen) werd in het verleden een statische methode gehanteerd die was gebaseerd op de boekwaarden, de nog te maken kosten en de verwachte winst. In de herziene nota reserves en voorzieningen (2015-2018) is een gewijzigde methode vastgesteld. Het benodigde weerstandsvermogen wordt bepaald op basis van de geïnventariseerde risico's (zie vorige paragraaf) waarbij rekening is gehouden dat bij winstgevende projecten de eerste 25% kan worden opgevangen binnen de exploitaties.

Op basis van deze methode is een reserve van € 2.4 mln. toereikend. De huidige reserve kent een stand van € 2.6 mln (na wijziging door vaststelling van de jaarrekening 2014). Eventuele toevoeging of onttrekking op basis van de risico inschatting wordt bij de jaarrekening verwerkt.

Voor de actualisatie van de grondexploitaties wordt gebruikt gemaakt van verschillende parameters. In deze paragraaf zal meer inzicht worden gegeven in de gehanteerde parameters.

Programmering
Eén keer per twee jaar wordt een woningbouw behoefte onderzoek gedaan in de gemeente Dalfsen en wordt er marktonderzoek gedaan naar bedrijventerreinen. Deze onderzoeken zijn in het vierde kwartaal 2015 afgerond. De uitkomsten dienen als input voor de programmering van de MPG 2016. Zoals reeds bij de ontwikkelingen is weergegeven lopen de huidige verkopen in lijn met de programmering.

Kosten/opbrengstenstijging
Voor de MPG 2015 zijn deze parameters uitvoerig beoordeeld. Op basis van deze beoordeling zijn de volgende parameters gehanteerd bij het actualiseren van de grondexploitaties in de MPG 2015. De vastgestelde parameters lijken nog steeds van toepassing gelet op de huidige inflatiecijfers en de lichte stijging van de verkoopprijzen van woningen.
Voor grondexploitaties met een looptijd langer dan 10 jaar wordt vanaf jaar 11 geen opbrengstenstijging meer ingerekend.

Rentetoerekening
De commissie BBV heeft een voornemen gepubliceerd tot herziening van de verslaggevingsregels met betrekking tot de grondexploitaties. Eén van de wijzigingen heeft betrekking op de toerekening van rente aan de grondexploitaties. In de programmabegroting 2016 is gerekend met een rentetoerekening van 4%. De raad zal geïnformeerd worden op het moment dat het rentepercentage wijzigt naar aanleiding van de definitieve aanpassing van het BBV.

Disconteringsvoet
De verwachte winsten worden op basis van een contante berekening bepaald. Voor het bepalen van de contante waarde is een disconteringsvoet vastgesteld. Op basis van het voornemen tot herziening van de verslaggevingsregels wordt deze disconteringsvoet gelijk gesteld aan de rente die gebruikt wordt voor de rentetoerekening.

Grondprijzen
De grondprijzen worden jaarlijks vastgesteld. In de raad van oktober 2015 is een raadsvoorstel behandeld om de grondprijzen tussen de verschillende kernen te differentiëren. Deze vastgestelde prijzen worden ingerekend in de grondexploitaties.

Alle grondexploitaties zijn per 1-1-2015 geactualiseerd en door de gemeenteraad vastgesteld via het vaststellen van het MPG 2015. Jaarlijks zullen de actualisaties worden verricht naar de stand van 1 januari 2015. De actualisaties zullen worden verwerkt in de MPG.

In onderstaand overzicht is de prognose weergegeven van de balansposten en de verwachte resultaten zoals deze voortkomen uit het MPG 2015.